界面新闻记者 |
上海及时落地了房地产税收新政。
11月18日，上海四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称“《通知》”），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
按照上述规定，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
关于个人出售住房增值税，根据《通知》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
此外，《通知》明确，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。
具体而言，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海政策及时落地回应了广大市民关切，可以进一步巩固和强化市场预期及信心。“利好政策全部兑现，上海楼市暖冬必现。”
新政最直接的影响就是降低流通环节成本，相关标准调整可省下不少税费。
对于房东而言，以购买一套面积150平方米，买入总价800万，卖出总价1000万房源，持有年限3年来计算，新政后无需缴纳增值税。而原政策需要缴纳增值税（1000-800）*5%=10万元。也就是直接省下了10万元增值税。
个税方面，该套房房东现在只要支付1000*1%=10万元；调整前则需要收1000*2%=20万。因此，个税也比新政前省下10万元。
“普宅和非普宅差异弱化对大户型房源是利好，降低房东的销售成本。”卢文曦指出，尤其是在当前，买卖双方之间仍有价格上的僵持。在交易环节为房东省下几十万元税费，与此同时，买家在契税上也有减免，为买家也省下一定支出。双方在价格谈判上有很大的回旋余地，有利于促成交易，为成交保持相对高位继续发挥支持力量。
中指研究院上海分析师刘卓维也认为，本次税收政策调整一方面是为了贯彻落实中央、国务院的决策部署，另一方面也是对“929沪七条”中相关举措的完善，体现了上海对调整房地产市场，稳定市场预期的决心。
上海易居房地产研究院表示，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。
“购房政策的黄金窗口期已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。”
实际上，“929沪七条”之后，上海楼市迅速回稳，属于“量价齐涨”。
根据此前国家统计局刚刚发布的二手房价格指数数据，上海10月的二手房成交价格环比上涨0.6%，同比上涨4.9%。成交量更是环比上涨53%，接近2.4万套。
到11月，市场热度延续。数据显示，11月前12天，上海二手房成交量为10514套，创下今年内二手房最快破万的新纪录。截至11月17日，上海本月二手房成交已经达1.5万套。
新房方面也不例外，根据中指研究院监测数据显示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套数4909套，同比增长58.5％。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，10月份以来上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。同时，税收优化政策虽然在12月1日正式执行，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享减税优惠。
“供求关系在四季度将有积极调整。”严跃进表示，当前“政策-市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也持续增加。随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。
