初犬第一部:国际导演拍北京-机构：去年上海办公楼市场租客升级需求增加，投资市场交易笔数创新高
近日，多家商业地产机构发布2024年第四季度及全年报告。数据显示，2024年上海办公楼市场需求平稳修复，虽然租金持续承压，但优惠政策带动升级需求，市场主体也更为多元。
“尽管面临供应增加的压力，政策支持有望为市场复苏提供动力。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越表示，“在宏观层面，上海市政府工作会议提出的更加宽松的货币和经济政策预计将为2025年写字楼市场带来积极影响。这些政策通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，将直接推动写字楼市场的需求和发展。”
业主方提供优惠政策带动搬迁升级需求
从全年的数据来看，来自CBRE世邦魏理仕的数据显示，2024年上海写字楼市场共录得12个新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。从供应区域来看，主要布局在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等市场。
来自仲量联行的数据显示，2024年上海办公楼净吸纳量录得47.6万平方米。其中第四季度中央商务区净吸纳量上升至约7.88万平方米，非中央商务区净吸纳量录得约7.07万平方米。甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略。
CBRE的数据显示，2024年全市租金报价同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。总体来看，续租比例上升，同时缩租现象增多，导致需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场，业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略，从而推动租金进一步下行。
租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动升级需求。
仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。在2024年的升级型需求中，有76%的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的29%。
仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻认为，续租仍是当前部分租户的首选租赁策略，但租金下行以及新竣工项目、高品质成熟项目的入市，为租户提供了搬迁升级办公空间的机会。
“租金下降的同时带动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部分大面积租户获得有利的租约条款升级至新的办公空间。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示。
行业需求方面，多元行业构成了市场主体。仲联量行的数据显示，来自金融服务、专业服务、科技互联网和制造贸易等传统行业占据需求七成以上。而据CBRE的报告，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和证券是全年租赁活跃度最高的三大子行业；TMT行业需求同比回升，占比16.0%；消费品制造业需求也占16.0%。
潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇
在零售物业市场，CBRE的报告显示，2024年市场消费需求趋于保守，但餐饮品类整体表现坚挺，依旧为主力需求，占比39%，以中餐、饮品和烘焙点心等细分品类布点活跃。
仲量联行的数据显示，2024年第四季度上海全市整体净吸纳量达到近15.7万平方米；全年净吸纳量为45.1万平方米，较2023年有所减缓。
租金方面，CBRE的报告显示，全市购物中心首层租金持续向下调整，全年同比下滑0.9%，报每天每平方米人民币32.4元。
仲量联行的报告指出，展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场整体入驻率和租金面临挑战，项目表现分化可能加剧。不过，黄臻表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求增强，潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇；同时，随着人们加大对健康养生的关注，预计运动健康、美容SPA类品牌也会保持拓店积极性。“未来，零售空间不仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独特体验和情感连接的平台，市场参与者需要多维度共同思考，为消费者提供更加个性化、高品质、有情绪价值的服务。”黄臻认为。
2024年投资市场交易笔数创历史新高
投资市场方面，CBRE的报告显示，2024年上海物业投资市场共录得119笔交易，为有史以来最高水平，交易总额625.4亿元，同比下降24.2%。年内买家类型经历重构，市场投资意向相对稳定，投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，10亿元以下交易占比达82.6%。
标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易占比录得连续三年下滑，但仍占据半壁江山。自用型交易累计贡献64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家，交易标的主要集中于泛陆家嘴板块及滨江区域；投资导向交易中，区别于以往由传统投资者主导的情况，年内企业买家投资金额占比达51%，较上年的24%录得大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。
另一方面，零售物业与酒店的比例逐年上升，分别为18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到投资者关注。
买家类型方面，企业买家表现最为活跃，占比过半，其多偏好写字楼、综合体与酒店等资产类型，民营企业收购整层办公楼的案例亦屡见不鲜。另一方面，险资、地产基金与地产公司等传统投资者合计占比25%，运营稳健的区域型购物中心、位于核心板块的写字楼资产以及物流厂房资产包为机构投资者当前的首选资产类别，地产基金及以品牌公寓运营方为代表的地产公司则对长租公寓资产依然保持较为积极的投资意愿。
值得关注的是，澎湃新闻此前报道，近日，中邮人寿保险股份有限公司（下称“中邮保险”）宣布领投上海博华广场项目签约，对价108亿元。有业内分析人士认为，作为2025年首月迎来的超100亿元投资金额的交易，该交易不仅反映了在当前较为谨慎的投资环境下，核心优质资产仍然备受关注，也反映了市场更加积极和乐观的情绪。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶指出：“上海物业投资市场交易笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。在资产价格修复加剧、租赁市场表现不及预期的客观背景下，核心资产凭借相对稳定的运营表现与价格预期，成为各类投资者关注的重点。我们认为，来年适度宽松的货币政策将进一步降低融资成本，房企的持续‘瘦身计划’也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场流动性稳定提升。”
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